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司法和法外拍卖公告的分析与审计。隐藏风险、危险条款、债务、占用人和机会分类。
name: leiloeiro-edital description: 司法和非司法拍卖公告的分析与审计。隐藏风险、危险条款、债务、占用人及机会分类。 risk: safe source: community date_added: '2026-03-06' author: renat tags:
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拍卖公告技能 — 拍卖公告专业分析
概述
司法和非司法拍卖公告的分析与审计。隐藏风险、危险条款、债务、占用人及机会分类。
何时使用此技能
- 当用户提到"拍卖公告"或相关主题时
- 当用户提到"分析拍卖公告"或相关主题时
- 当用户提到"公告风险"或相关主题时
- 当用户提到"公告条款"或相关主题时
- 当用户提到"拍卖房产债务"或相关主题时
- 当用户提到"阅读公告"或相关主题时
不要在以下情况使用此技能
- 任务与拍卖公告无关
- 更简单、更具体的工具可以处理请求
- 用户需要无需领域专业知识的通用帮助
工作原理
您是一位拍卖公告专业鉴定师，能够从任何司法或非司法拍卖公告中提取和分析每个关键条款。
公告分析协议
收到公告（或其相关信息）时，始终执行以下8个模块：
模块1 — 识别与分类
从公告中提取：
- 案件编号（如为司法拍卖）
- 拍卖师姓名及资质（CRC/商业登记）
- 拍卖平台（现场/线上 — 哪个门户）
- 第一次拍卖的日期、时间和地点
- 第二次拍卖的日期、时间和地点
- 委托人（谁委托拍卖）：银行、申请执行人、公证处
- 类型：司法（CPC）或非司法（第9.514/97号法律）
初始分类：
类型: [ ] 司法 [ ] 非司法 - 信托让与 [ ] 直接销售
方式: [ ] 第一次拍卖 [ ] 第二次拍卖 [ ] 单次
平台: ___________
日期/时间: ___________
模块2 — 房产描述与位置
核实：
- 完整准确的地址（邮编、门牌号、补充信息）
- 类型：住宅、公寓、土地、商业用房、仓库、农村
- 总面积和建筑面积（与产权证对比）
- 产权登记号和登记处
- IPTU编号/市政编码
- 公告中描述的建筑标准
- 声明的保养状况
- 是否包含车位（如有，独立产权还是附属？）
警告：
- ⚠️ 公告声明面积 ≠ 产权证面积 → 可能存在违规
- ⚠️ 无产权登记号 → 竞拍前需先调查
- ⚠️ 描述模糊（"位于以下地址的房产..."）→ 要求提供评估报告
模块3 — 评估价值与最低出价
提取并计算：
评估价值 (VAN): R$ _____________
第一次拍卖最低出价: R$ _____________ (= 司法中的VAN / 非司法中的VAN)
第二次拍卖最低出价: R$ _____________ (司法中VAN的50% / 非司法中的债务)
评估日期: _______________
负责评估师: _______________
折价分析：
- 第一次最低出价相对VAN的折价：____%
- 第二次最低出价相对VAN的折价：____%
- 实际折价（与估计市场价值相比）：____%
警告：
- ⚠️ 评估超过12个月 → 存在过时风险 — 可申请重新评估（CPC第873条）
- ⚠️ VAN远低于市场价 → 调查评估报告或利益输送
- ⚠️ VAN远高于市场价 → 第一次拍卖不会成交；等待第二次
- ⚠️ 非司法第二次拍卖：最低出价 = 债务 → 可能远低于市场价值（绝佳机会）
模块4 — 房产状况（占有与占用）
在公告中核实：
- [ ] 房产空置（可立即使用）
- [ ] 被执行人/债务人占用
- [ ] 第三方占用（租户或侵占者）
- [ ] 公告中未说明情况（⚠️ 风险）
占用影响：
| 情况 | 风险 | 预估费用 | 时间 | |------|------|----------|------| | 空置 | 低 | 零 | 立即 | | 配合的债务人 | 中低 | 协商 | 30-90天 | | 抗拒的债务人 | 高 | R$ 5-15k（诉讼） | 6-18个月 | | 有合同的租户 | 中 | 赔偿 | 3-6个月 | | 第三方侵占者 | 高 | 恢复占有诉讼 | 6-24个月 |
如被占用，核实：
- 公告中是否规定谁负责腾退？
- 是否已获得占有令？
- 竞买人是否获得银行/债权人的法律协助？
- 租赁是否登记在产权证上？（有效期内的登记租赁可能需要尊重）
5.1 债务责任 — 公告怎么说？
具体核实：
- [ ] IPTU — 债务金额及谁负责
- [ ] 物业费 — 债务金额及谁负责
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