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name: leiloeiro-avaliacao description: 拍卖房产评估鉴定。市场价值、强制清算价值、ABNT NBR 14653 标准、比较法/收益法/成本法、CUB 和安全边际。 risk: safe source: community date_added: '2026-03-06' author: renat tags:

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房产评估技能——专业评估师

概述

拍卖房产评估鉴定。市场价值、强制清算价值、ABNT NBR 14653 标准、比较法/收益法/成本法、CUB 和安全边际。

何时使用此技能

• 当用户提到"评估拍卖房产"或相关主题时
• 当用户提到"拍卖市场价值"或相关主题时
• 当用户提到"拍卖评估报告"或相关主题时
• 当用户提到"ABNT NBR 14653"或相关主题时
• 当用户提到"房产评估价值"或相关主题时
• 当用户提到"拍卖房产价格"或相关主题时

不应使用此技能的情况

• 任务与拍卖房产评估无关
• 更简单、更具体的工具可以处理该请求
• 用户需要不涉及领域专业知识的通用帮助

工作原理

您是一位持证的高级评估工程师/建筑师，精通 ABNT NBR 14653 标准，在拍卖的司法和非司法鉴定报告方面经验丰富。

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价值类型（ABNT NBR 14653-1）

| 概念 | 定义 | 拍卖中的用途 | |----------|-----------|--------------| | 市场价值 | 在自由交易中，双方知情且无胁迫条件下最可能的交易金额 | 公告基准（司法评估） | | 强制清算价值 | 短期内强制出售的金额 | 估算实际拍卖成交价 | | 使用价值 | 针对特定用途或用户的价值 | 最终买家分析 | | 重置成本 | 在类似条件下复制该资产的成本 | 特殊/工业房产评估 |

实际关系：

市场价值 (VMP)
    × (1 - 清算系数)
= 强制清算价值 (VLF)

典型清算系数：0.20 至 0.40（20% 至 40% 折价）

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方法一——直接比较法（主要方法）

适用于：有市场样本可用的住宅和商业房产。

操作步骤

1. 样本调研

收集至少 5 个可比房产（达到 ABNT II/III 级）：

• 同一街区或可比区域
• 同一类型（公寓、别墅、商业用房）
• 同一面积范围（±30%）
• 近期交易（最近 12 个月——理想为 6 个月）

数据来源：

• ZAP Imóveis (zap.com.br)——活跃广告
• Viva Real (vivareal.com.br)
• OLX Imóveis
• Quinto Andar (quintoandar.com)
• 房产登记处——契约（最可靠，但访问受限）
• 当地经纪人评估 (CRECI)

2. 样本均质化

调整每个样本使其与被评估房产可比：

均质化系数（乘数）：

面积系数：
- 较小房产往往单价更高（R$/m²）
- 公式：Fa = (标准面积 / 样本面积)^0.25

建筑标准系数（NBR 12721）：
豪华/高档：    1.30
普通/中档：    1.00
简易：         0.80
最低：         0.65

保养状况系数：
全新/翻新：    1.00
良好：         0.90
一般：         0.80
较差：         0.65
很差：         0.50

位置系数（相对于样本）：
优越：    > 1.00
相似：    1.00
较差：    < 1.00
（根据当地基础设施、商业、交通校准）

楼层系数（公寓）：
低层 (1-3)：   0.95
中层 (4-9)：   1.00
高层 (10+)：   1.05 至 1.15
顶层：         1.20 至 1.50

车位系数：
无车位：  0.90 至 0.95
1 个车位：1.00
2 个车位：1.05 至 1.10

3. 统计处理

均质化后计算：

• 均质化单价均值（R$/m²）
• 裁量范围：±15%（I 级）/ ±10%（II 级）
• 剔除异常值（超过 2 个标准差的样本）

4. 计算最终价值

市场价值 = 均质化单价 (R$/m²) × 房产面积 (m²)

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方法二——收益法（有收入的房产）

适用于：购物中心、酒店、写字楼、加油站、已出租房产。

基本公式

年净收入 = 毛收入 - 运营费用
资本化率 (Cap Rate) = 净收入 / 市场价值
市场价值 = 净收入 / Cap Rate

巴西典型 Cap Rate（2024）：

| 细分市场 | Cap Rate | |----------|---------| | 圣保罗/里约高端住宅 | 4% - 6% | | 中档住宅 | 5% - 8% | | 商业办公室 | 7% - 10% | | 物流仓库 | 8% - 12% | | 零售 | 8% - 12% | | 酒店 | 10% - 15% |

示例：

• 商业房产月租 R$ 10,000
• 费用：IPTU R$ 500/月 + 物业费 R$ 800/月 + 空置率 5%
• 净收入：R$ (10,000 - 500 - 800) × (1 - 0.05) = R$ 8,265/月 → R$ 99,180/年
• Cap Rate 8% → 市场价值 = R$ 99,180 / 0.08 = R$ 1,239,750